부동산 경매 절차 및 체크 리스트 총 정리

이전에 생소했던 부동산 경매의 기본 개념에 대해서 알아보았다. 

부동산 경매의 유형, 절차, 참여 방법 정리 - 부동산 경매 공부의 시작 (tistory.com)

부동산 경매의 유형, 절차, 참여 방법 정리 - 부동산 경매 공부의 시작

부동산 경매의 기본에 대해서는 알았지만, 실제 부동산 경매에 참여하기 위해서는 더 알아야 할 부분이 많다고 생각해서 이를 다뤄보기로 하였다. 

대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

부동산 경매 절차

부동산 경매 절차는 다음과 같다. 

물건 검색 - 온라인 조사 - 오프라인 조사 (부동산 임장) - 경매 입찰 - 잔금 납부 - 명도 

 

물건 검색

경매 물건 조회는 대한민국법원 법원경매정보 ( 대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr) )사이트를 방문해서 알아보면 된다. 

빠른 물건 검색이나 물건 상세 검색을 통해서 자신이 원하는 조건의 물건을 조사하면 된다. 

 

주택, 상가, 사무실, 공장 등의 용도를 선택한 후, 원하는 지역을 결정하면 된다. 

여기서 지역은 내가 잘 아는 지역, 살고 싶은 지역, 교통이 편리한 지역, 학군이 좋은 지역 등으로 실거주 목적일 경우 결정하면 되고, 미래 수익을 위해서는 부동산 이슈나 호재가 있는 지역, 상권이 좋은 지역 등을 선택하면 된다. 

 

온라인 조사

원하는 물건을 선정했다면, 시세 조사를 해야 한다. 

물건이 위치한 도시, 도로, 교통, 학교, 편의시설 등을 먼저 지도를 통해 파악한다. 

그 후, 네이버 부동산, 국토부 실거래가 조회를 통해 시세를 파악한다. 

그 외에도 지역 커뮤니티, 인터넷 카페 등을 이용하여 정보를 얻을 수 있다. 

 

오프라인 조사

임장은 실제 물건지를 방문하여 정보를 획득하는 방식이다. 

물건의 건물 상태, 거주 여부, 관리비 체납 여부 등을 파악하고, 실제 부동산을 여러 군데 방문하여, 시세 조사를 하는 방식으로 이루어진다. 

 

경매 입찰

경매를 진행하기 위해서는 이전에 미리 입찰가를 결정해야 한다. 

경매를 통한 투자 수익은 매도 가격에서 투자 비용을 뺀 금액이다. 

투자 비용에는 낙찰가, 취득세, 법무사비, 명도비, 체납 관리비, 금융비, 수리비, 중개 수수료, 기타 세금으로 이루어진다. 

 

통상적인 비용 책정은 다음과 같다. 

취득세 : 첫 투자하는 무주택자들은 1.1%에 해당

법무사비 : 약 50~100만원

수리비 : 평당 50~70만원

중개 수수료 : 거래가액이 2억~6억이라면 0.4%, 이외의 경우에는 0.5%

 

잔금 납부

잔금 납부는 이전에 10% 가량을 지불한 나머지 잔금을 말한다. 

부동산 경매에 참여하기 이전 자신의 자본금과 대출할 수 있는 한도를 계산하여, 미리 대출 실행이 가능한지 알아보아야 한다. 

 

명도

부동산 법원 경매의 경우 강제성을 가지기 때문에 입찰 후 명도가 이루어진다.

명도가 원활히 이루어지지 않는 경우 관련 절차를 통해 이를 집행해야 하기 때문에 명도비가 발생한다. 

 

부동산 경매 체크 리스트 

1. 위반 건축물은 피해야 한다. 

경매 사이트에 매각 물건 명세서를 살펴보면 위반 건축물이라고 나와있는 매물들이 있다. 

이는 불법으로 무단 증축을 하는 등의 경우에 해당하고, 입찰을 받더라도 전세나 매매가 잘 나가지 않고, 문제가 많기 때문에 피하는 것이 좋다. 

또한, 위반 건축물은 대출이 불가하다. 

 

2. 근린 생활 시설, 역전세는 피해야 한다. 

근린 생활 시설은 주택이 아니라 상가를 의미하며, 취득세가가 지방세 포함 4.6%나 된다. 

매매가가 전세가보다 낮은 역전세가 있는 경우도 있으니 시세 조회를 정확히하여 이를 피해야 한다. 

 

3. 자신의 소신에 맞는 경매를 해야 한다. 

부동산 경매에서 인기가 많은 것은 바로 아파트이다. 

아파트는 실거주의 목적도 있지만, 투자용으로 미래 수익을 기대하기 위해 입찰가를 지나치게 높게 산정하는 경우가 있다. 

보통 매물 한 개당 5명 이상의 경쟁자들이 기본이기 때문에, 현장 분위기가 과열되어 지나치게 입찰가를 높게 부르는 경우가 있다. 

앞으로 들어갈 투자 비용과 투자 수익을 고려하여, 입찰가를 결정해야 한다. 

 

결론

이와 같이 부동산 경매 절차에 대해 자세히 살펴보고, 피해야할 물건들에 대해 체크 리스트를 알아보았다. 

하지만, 경매는 오프라인과 온라인 강의를 들을 만큼 공부할 것이 많은 분야라고 한다. 

부동산 경매에 대해 지속적으로 공부를 하면서 부동산 경매에 참여해 보는 것도 좋을 것 같다.