부동산 명도 소송 절차, 비용, 강제 집행 과정

이전에 부동산 경매에 대해서 포스팅을 진행하였다. 

부동산 경매 절차 및 체크 리스트 총 정리 (tistory.com)

부동산 경매 절차 및 체크 리스트 총 정리

부동산의 가격은 보통 비싼 편이고, 그래도 저렴한 가격에 좋은 기회로 매물을 얻을 수 있는 방법이 바로 경매이다. 

하지만, 경매를 통해서 법원으로부터 매물을 받았을지라도 임차인이 이를 강제로 점유하고 있다면, 명도가 이루어져야 한다. 

 

그래서 오늘은 경매 이후에 명도 과정에 대해서 포스팅을 진행해 보도록 하겠다. 

명도 소송이란?

매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송이다. 

 

단순히 경매의 경우뿐만 아니라 이 외에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 발생할 수 있는 소송을 의미한다. 

예컨대, 재건축, 재개발 등으로 인한 퇴거 요청과 월세, 전세의 계약 기간이 지났거나, 미납으로 인해 계약이 종료되었음에도 불구하고 이를 점유하고 있을 경우도 해당한다. 

 

경매의 경우 부동산을 인도받고, 6개월이 지났음에도 불구하고, 점유자가 자진하여 집을 비워주지 않는 경우 명도 과정을 진행하게 된다. 

 

명도 소송 절차

1. 소송 이전 내용 증명 발송 

내용 증명은 법적인 강제성은 없지만, 임차인을 심리적으로 압박하는 효과와 소송에서 중요한 증거 자료로 채택되기 때문에 명도 소송 전 이루어진다.

내용 증명 발송 이전에 명확하게 임대차 계약이 해지되었다는 것을 임차인에게 통보해야 한다.  

 

2. 점유 이전 금지 가처분 신청 이후 본안 소송을 진행

명도 소송을 진행하는 동안 임차인이 해당 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하거나, 명의를 변경하는 경우를 막기 위해 이루어진다. 

 

3. 승소 이후 강제 집행

소송에서 승소하게 되었음에도 퇴거가 이루어지지 않는다면, 집행권원을 얻어 반환해야할 보증금을 반환하고, 명도 집행관의 참석하에 강제 집행이 이루어진다. 

 

명도 소송 비용

명도 소송 비용은 법원에 지급하는 인지대, 송달료와 변호사 수임료로 나누어진다. 

인지대, 송달료는 금액이 기준에 따라 정해져있으며 보통 50만원 내이다. 

변호사 수임료는 변호사마다 차이가 크며, 주거용일 경우 일반적으로 200~300만원 정도이다. 

 

명도 소송은 보통 6개월에서 1년 정도 소요되고, 상호간의 분쟁이 있는 경우 1년 이상 소요되는 경우도 있다. 

그렇기 때문에, 보증금이 적고, 월세가 클수록 임차인이 월세를 계속 내지 않으면 미납액이 계속 쌓이게 되고, 소송 비용을 넘기게 될 수 있으므로, 명도 소송 과정을 빠르게 진행하는 것이 좋다. 

 

강제 집행 과정

명도 소송 승소 후 강제 집행이 이루어져야 하는 경우 집행 과정은 다음과 같다. 

1. 집행 명령의 확정 : 명도 소송에서 법원의 최종 판결이 내려지면, 이 판결은 집행할 수 있는 확정된 명령이 된다. 

 

2. 집행 문서의 준비 : 법원으로부터 집행 명령을 포함한 확정 판결문을 받는다. 

 

3. 집행관에게 신청 : 집행관은 법원의 명령에 따라 강제 집행을 하는 공무원들이다. 집행관에게 집행을 신청한다. 

 

4. 집행 예고 및 협의 시도 : 피고에게 집행 날짜를 사전에 통보하고, 자발적인 이행이 이루어지도록 협의한다. 

 

5. 강제 집행 : 협의가 이루어지지 않았다면 집행관과 함께 강제 집행을 한다. 이 과정에서 분쟁이 이루어지는 경우 경찰의 도움을 받을 수 있다. 

 

6. 집행 완료 및 보고  : 부동산의 명도가 이루어지면, 집행관은 법원에 이를 보고한다. 

 

결론 

부동산 명도 소송은 기본적으로 6개월에서 1년 정도 소요되고, 빠르면 3개월 더 늦으면 1년 이상도 소요되는 과정이다. 

이와 같은 오랜 과정에서 스트레스도 많이 받고, 비용도 300만원 이상 들어가기 때문에 쉽지 않은 과정이다. 

그래서 웬만하면 임차인과의 원만한 협의를 통해서 이와 같은 과정을 겪지 않는 것이 최선이다. 

 

하지만, 임차인이 악질이고, 협의가 이루어지지 않을 것이라고 판단하면 빠르게 소송 과정을 시작하는 것이 오히려 비용을 감소시킬 수 있다.