전세 사기 피해 예방 / 대처 방안 1화

이전에는 자신이 가진 자본금으로 전세를 구하는 것이 아니라, 전세 대출을 받고, 거기에 모자라면 신용 대출을 받아서라도 마음에 드는 매물을 계약하곤 하였다. 

그로 인해 지출하는 이자가 보통 비슷한 매물의 월세보다 저렴했기 때문이다. 

하지만, 전세 사기 수법이 다양해지고, 교묘해지면서, 열심히 대처를 하려고 노력했던 사람들 또한 사기에 휘말리곤 한다. 그래서 전세 자체를 없애자는 논의와 조금 더 경제적 부담을 지더라도 전세를 피하려는 사람들이 늘고 있다. 

 

그래서 세입자 입장에서 조금이라도 이러한 전세 사기를 피할 수 있는 방법들에 대해 알아보고자 한다. 계속해서 다른 수법들과 유형의 전세 사기가 나오고 있긴 하지만, hug에서 제공하는 전세 사기 유형별 대처 방안에 대해 살펴보도록 하겠다. 

전세 사기 대처 방안

1. 집 고를 때 

깡통 주택은 매매가의 대부분을 새로 들어오는 세입자의 전세금으로 채우고, 나머지는 대출금이 채워서 사실상 임대인의 자본금이 거의 들어가 있지 않은 경우를 말한다.

갭투기의 갭은 매매가-전세금으로, 깡통 주택의 경우에는 매매가와 전세금의 차이가 크지 않거나, 역전세가 발생하는 경우도 있다. 

그렇기 때문에, 새로운 세입자가 들어오지 않으면, 전세금을 이사가는 날에 맞춰 제 때 돌려주기 어려울뿐만 아니라, 자금 융통에 문제가 생길 경우, 경매에 넘어가게 되고, 경매 1순위는 은행이 가져가기 때문에, 전세금을 돌려받기 어려운 경우가 많다. 

일반적으로, 깡통 주택은 전세금+대출금의 총합이 매매가의 80% 이상인 경우를 말한다. 

 

그래서 매물을 구할 때에는 1차적으로, 등기부 등본을 확인하고, 국토 교통부 실거래가 공개 시스템, KB 부동산 등에서 매매가를 확인하여, 이 집이 깡통 주택인지 먼저 파악해야 한다. 

또한, 전세 보증금 반환 보증에 가입할 수 있는 집인지 확인해야 한다. 

 

2. 임대인을 확인할 때 

임대인이 아닌데, 자신의 매물처러 속이고, 임대인의 인적 사항을 이용하여 계약을 하는 경우가 있다. 이런 경우는 쉽게 속는 사람이 없을 것이라고 생각했지만, 피해 규모가 상당히 크다고 한다. 

 

이전에 계약서를 작성할 때 주의 사항에 대해서 포스팅을 진행했었는데, 첫번째로 임대인 본인이 맞는지 확인하고, 계약금과 잔돈을 받는 계좌도 본인 계좌여야 하며, 부동산 중개인 또한 신뢰할 수 있는 사람인지 파악해야 한다고 정리했었다. 

신분증과 등기부 등본상의 임대인이 일치하는지 파악해야 하고, 부득이하게 임대인을 대리하는 경우, 인감 도장이 찍힌 위임장, 그리고 인감 증명서를 확인해야 한다. 

하지만, 부동산 계약을 하면서, 임대인의 대리인이 하는 경우는 나 같은 경우에는 본 적이 없다. 

 

또한, 신탁 회사에 자신의 부동산을 맡기는 경우가 있는데, 신탁을 한 이후에 자신의 부동산을 다른 사람들과 계약하는 경우는 그 계약이 무효가 되어, 전세금을 다 날리는 사례도 있다고 한다. 

이는 등기부 등본상 신탁이 되었는지 표기가 되어 있기 때문에, 간단하게 내가 직접 등기부 등본을 발급받아 이를 확인할 수 있다. 이렇게 가장 기본적인 등기부 등본의 확인이 제대로 이루어지지 않는 경우 이와 같은 문제가 발생하게 된다. 

 

3. 계약서를 작성할 때 

당연히 우리가 신뢰하는 공인 중개사들이 의도적으로 사기에 가담하거나, 사기를 계획하는 경우가 있다. 

그 중 월세집을 전세집으로 둔갑시켜 세입자와 전세 계약을 맺은 후, 그 사이에서 전세금을 탈취하는 사례가 있었다고 한다. 

 

공인 중개사 자격증을 따고, 영업을 지속하기 위해서 공인 중개사들은 사기를 치지 않을 것이라는 막연한 믿이 존재했었는데, 공인 중개사들이 사기에 가담하고, 계획하는 경우가 있다고 한다.

사기의 규모가 커서 몇십억 정도에 달하니, 부동산 일을 평생 지속하는 것보다 낫다고 생각하여 이와 같은 사기를 치는 것이다. 

 

하지만, 이와 같은 유형의 경우에는 가장 기본적인 임대인의 확인이 제대로 이루어지지 않은 경우에 해당한다. 위에서 언급했다시피, 임대인과의 계약이나, 대리인의 경우, 인감이 찍힌 위임장과 인감 증명서를 확인해야 하는데, 이것이 아니라 부동산과 대리해서 계약을 한 사례이다. 

이와 함께, 부동산 중개인 또한 제대로된 사람인지 등록된 자격증과 일치 여부를 확인하고, 부동산 공제 증서를 받아야 한다. 

물론, 사기꾼들이 가장 문제인 것은 사실이지만, 이 부분도 임차인의 과실이 상당 부분 있다고 본다. 부동산 계약의 기본은 무시한 결과이다. 

 

또한, 다가구 주택은 건물 한 채가 통으로 주인이 하나이고, 여러 가구들이 존재하며, 등기가 하나로 되어 있기 때문에 문제가 될 수 있다.

집주인은 각각의 가구들에게 보증금을 받게 되는데, 후에 근저당이 과도하게 설정되어, 경매에 넘어갈 경우, 나보다 다른 가구들이 최우선 변제를 받게 되고, 내 순위가 밀려나 제대로 전세금을 반환받지 못하는 경우도 있다.

또한, 집주인이 의도적으로 이 다가구 주택을 공동 담보로 잡아서, 마찬가지로 내 순위가 밀려나 전세금을 반환받지 못하는 경우가 있다. 

 

사기를 치는 다가구 주택의 집주인의 입장에서는 이와 같은 내용들을 자세하게 고지하지 않을 것이기 때문에 피해가 발생할 수 있다. 

그래서, 이를 방지하기 위해 계약 전 확정일자 부여 현황을 발급받아 확정일자 발급상 어떤 가구가 최우선 변제권을 가지는지 살펴보고, 등기부 등본상 저당권이 어떻게 잡혀있는지 살펴보고, 계약 후에도 확정일자 부여 현황 및 전입 세대 열람 내역을 살펴본다. 

 

위와 같은 내용들을 확인했을 때 걱정이 되는 다가구 주택이라면 매물이 아무리 좋아도 굳이 전세로 계약을 하지 않는 것을 추천하며, 이와 관련하여 전세금 반환에 대해 특약 사항을 달아놓는 것도 후에 분쟁 소송에서 조금이나마 유리해질 수 있다. 하지만, 집주인의 경우 급하지 않은 한 꼭 나에게 유리한 특약 사항을 다는 것을 허용하지 않을 가능성이 높다.

 

또한, 보통 소액 보증금인 5000만원 이하 정도의 세입자의 경우에는 확정일자 발급일과 상관없이 최우선 변제가 이루어진다고 한다.  

 

결론

1의 경우 등기부 등본을 직접 발급받아 확인하면 되고, 2의 경우 임대인과 직접 계약하며, 여러 부분이 일치하는지 확인하고, 3의 경우 임대인과 직접 계약하고, 등기부 등본을 직접 발급받아 확인하면 어느 정도 예방이 이루어진다. 

 

사실, 등기부 등본과 임대인 당사자 확인은 부동산 계약 시 가장 기본적인 것인데, 기본이 지켜지지 않는 경우 문제가 발생한 것이다. 그래서 이를 확인하지 않은 경우 임차인에게도 문제가 있다고 본다. 

계약이라는 것에 대해 잘 알 수 없는 사회초년생의 경우에도 이제는 전 재산을 다 날리수도 있는 무지에 대해 인식하고, 이를 공부하고, 확인 또 확인하려는 경각심이 필요하다. 

 

전세 사기 피해자들을 탓하려는 것은 아니지만, 위와 같은 사례들의 경우에는 임차인들이 주의를 조금만 기울였으면, 피할 수 있는 사기였다고 본다. 

 

전세 사기 피해 예방 / 대처 방안 2화 (tistory.com)

전세 사기 피해 예방 / 대처 방안 2화