집주인과의 분쟁 해결하는 법 - 보증금을 못 돌려받을 때, 집에 하자가 생길 때, 계약 만료 전 이사갈 때, 보증금을 일부만 돌려받을 때

자기 집이 없이 세입자로 계속해서 살다보면, 세상에는 많은 사람들이 존재하기 때문에 트러블이 생기는 집주인도 있기 마련이다. 

물론, 이는 세입자의 입장에서이다. 집주인 또한 나름의 고충이 있을 수 있다. 

나는 10년 넘게 세입자로 살았지만, 집주인과 많은 트러블을 겪지는 않았다. 집주인과 연락하는 자체를 싫어하고, 부딪히는 것을 싫어하기 때문에, 대부분은 내가 양보하고 넘어간 부분도 많았다. 

 

하지만, 법적으로는 집주인과의 분쟁이 발생했을 경우, 어떠한 방식으로 이를 처리해야 하는지 궁금해졌다. 소위 '악덕 집주인'이라고 불리우는 집주인과의 마찰을 해결하는 방법에 대해 알아보도록 하겠다. 

집주인과의 마찰

1. 집에 하자가 발생했을 경우

묵시의 갱신까지 포함해서 최대 4년 정도의 거주가 가능하기 때문에 그 사이에 집에 하자가 발생할 수 있다. 

전등이 나가는 것, 도어락이 나가는 것, 변기가 고장나는 것 같은 소모품으로 인해 발생하는 일들은 만 원 안팎으로 가볍게 자신이 처리할 수 있기 때문에 문제가 되지 않는다. 

에어컨이 고장나는 것, 보일러가 고장나는 것, 수도가 고장나는 것, 천장에서 물이 세는 것, 인덕션, 세탁기, 냉장고 등이 고장나는 일들은 비용이 많이 들기 때문에 문제가 생길 수 있다. 

 

일반적으로, 내 과실이 아닌 노후화로 인해 기본 옵션들이나 건물에 하자가 발생하는 경우는 집주인이 이를 해결해 주어야 한다. 자신의 물건이 아닌 기본 옵션들에 문제가 생겼을 경우, 수십 만 원이 소모될 수 있기 때문에, 집주인과 상의가 필요하다. 

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, '계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지'하게할 의무를 부담한다. (민법 제623조)

 

즉, 임차인의 사용, 수익을 방해하는 대규모 수선일 경우, 임대인은 이를 부담해줄 의무가 있다. 

하지만, 수도 동파, 보일러 동파를 방지 하기 위해 집주인이 '물을 똑똑 떨어지게 켜 놓아 주세요', '보일러실을 차갑지 않게 하고, 헌 옷을 감아 주세요' 이렇게 미리 고지했는데 이행하지 않는 부주의에서 오는 문제에는 임차인의 과실이 어느 정도 인정된다고 한다. 

 

어느 쪽의 양보가 없이 분쟁이 발생할 경우, 자신이 주의 의무를 다했고, 과실이 없다는 것을 입증할 수 있는 증거물을 미리 사진이나 동영상, 집주인과의 문자 등을 통해서 준비해 놓는 것이 좋다.

분쟁이 지속되고, 말이 통하지 않는 경우 민사 소송까지도 가야되는 부분이기 때문에 본인의 물질적, 시간적 비용은 최대한 아끼도록 하자. 

 

2. 계약 기간 만료 전 이사

여러 상황들로 인해 계약 기간 도중 집을 빼야할 경우가 있다. 이는 세입자의 과실에 해당하기 때문에, 세입자는 이에 대한 책임을 져야 한다. 

일반적으로, 계약 기간 도중 집을 나가는 경우, 집주인과 협의 후, 자신이 직접 인터넷 카페나 어플 등을 통해 새로운 세입자를 구해 놓으면 계약이 새로 진행되어 문제 없이 나갈 수 있다. 

이것이 힘들 경우, 집주인과 협의 후, 여러 부동산에 집을 내 놓고, 자신의 과실이기 때문에 부동산 복비는 자신이 지불하겠다고 하면된다. 

 

위의 두 경우에는 새로운 세입자가 바로 들어오면 다행이지만, 여러가지 이유로 집이 잘 나가지 않는 경우가 있다. 나는 당장 이사를 가야 하는데, 빈 집에 월세를 계속해서 지불해야 할 가능성이 있다. 이 경우 집주인은 아무런 손해도 입지 않는다. 

 

바쁘게 이사를 고려하는 경우나, 새로운 세입자를 구할 자신이 없는 경우, 시간과 노력을 들이기 싫은 경우에는 집주인에게 몇개월의 월세를 미리 지불하고 나가겠다고 협의하면 된다.

집주인은 몇개월치 월세를 미리 받으면, 공실 기간을 줄이고, 자신이 이득을 보기 위해, 보다 적극적으로 새로운 세입자를 구하게 된다. 

집이 잘 나가는 경우 1개월치 월세만 내도 되고, 3개월치 월세를 내는 경우도 있고, 아예 싫다고 계약 기간을 준수하고, 계속 월세를 내라고 하는 집주인도 있을 수 있다. 

 

계약을 위반한 당사자이기 때문에 이에 대한 책임은 나에게 있다. 웬만하면 계약 기간을 지키고 나가는 것이 손해를 입지 않는 방법이다. 

 

3. 보증금, 전세금을 반환하지 않는 경우

사실 이는 돈과 관련된 문제이기 때문에, 가장 직접적이고, 큰 피해를 입을 수 있는 경우이다. 

대부분의 경우 보증금이나 전세금을 자신이 가진 자본금을 탈탈 털고, 전세 대출에 신용 대출까지 끌어서 넣기 때문에, 이 돈이 묶이게 되면, 새로운 집으로 이사를 갈 잔금을 치룰 수 없게 된다. 

 

잔금을 치룰 수 없으면, 새로운 집에 입주할 수 없고, 대출이나 이사 계획에 큰 차이가 생기고, 비용 낭비가 생길 수 있기 때문에 분쟁을 막기 위해 미리 반환일을 물어보는 것이 좋다. 

 

이사가 코 앞에 닥쳐오면, 이를 신경쓰기 힘들기 때문에, 계약 만료일이 다가오고, 새로운 집을 구하기 시작했을 때, 집주인에게 미리 전화를 걸어, 이사일 당일 퇴거와 동시에 보증금과 전세금 반환이 이루어질 수 있는지 물어봐야 한다. 

갭투자를 통해 집을 사서 자신이 가진 돈은 하나도 없는 집주인들도 있어, 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금이나 전세금을 반환할 수 없으니 기다려달라고 하는 집주인들도 의외로 상당히 많이 있다. 

하지만, 새로운 세입자가 들어올 때 보증금을 반환하겠다는 소리는 집주인 자신의 입장일뿐 법률상 전혀 근거가 없는 개소리라고 한다. 

 

그러면 새 집에 미리 계약금을 입금해 두었기 때문에, 새로운 집주인에게 전 집주인이 보증금 반환을 안한다고 조금만 기다려달라고 양해를 구하는 방법도 있지만, 사실 그건 새로운 집주인이 알 바가 아니다. 이를 이해해주지 않는 새로운 집주인을 만나면 계약을 이행하지 못해 계약금 전액을 날리게 될 수도 있다. 물론, 후에 소송을 통해 이전 집주인에게 손해 배상 청구를 할 수도 있지만, 많은 시간과 노력이 소모된다. 

 

그리고 보증금을 반환받지 못한 경우 그 집에 아직 거주하고 있다는 것을 입증하기 위해 조금이라도 짐을 남겨두고 거주하고 있음을 입증해야 한다. 즉, 새로운 집에 전입 신고를 하지 못한다. 

 

이와 같은 이유 때문에 집주인과의 분쟁 중에 가장 큰 문제는 바로 보증금을 돌려받지 못하는 것이다. 

 

집주인이 아예 말이 통하지 않는 경우, 위와 같이 조금이라도 짐을 남겨두고 계속해서 거주하고 있음을 입증하면서, 임차권 등기 명령과 보증금 반환 소송을 진행해야 한다. 당연히 승소가 나올 것이고, 이를 통해 강제 집행이 이루어져, 보증금과 손해 배상액을 받을 수 있다. 

하지만, 소송이 진행되는 시간과 노력, 물질적 비용 등이 상당할 것이고, 손해 배상액을 받더라도, 새로운 집 매물을 잃게되고, 큰 스트레스를 받는 등 부수적인 비용 낭비가 이루어진다. 

 

그렇기 때문에, 안타깝게도 세입자로서 이러한 비용 낭비를 방지할 수 있는 방법은 새 집을 계약하기 이전에 집주인에게 보증금 반환이 정확히 언제 몇시에 이루어질 수 있는지 협의하는 것뿐이다.

집주인 입장에서도 이는 큰 손해이기 때문에, 최대한 피하겠지만, 무능력한 악덕 집주인이 걸릴 경우, 우리가 할 수 있는 것은 아쉽게도 별로 없다. 

 

4. 원상 복구비 핑계로 보증금을 덜 주는 경우

원상 복구비를 핑계로 이를 보증금에서 까서 주겠다고 덜 주는 악덕 집주인도 있다. 

물론, 집을 개판으로 쓰는 사람들도 일부 있겠지만, 이는 논외로 하겠다. 

도배나 장판의 경우에는 소모품이기 때문에 집주인이 교체 비용을 부담해야 한다. 

나의 과실이 아닌 노후화로 인한 시설의 고장이나 하자가 발생했을 경우에는 집주인이 교체 비용을 부담해야 한다. 

 

즉, 도배, 장판, 시설의 노후화로 인한 고장이나 하자는 세입자의 책임이 아니므로 원상 복구를 해놓고 나가지 않아도 된다. 

하지만, 자신의 과실로 인해 물을 엎어서 인덕션이 고장나거나, 부주의로 인해 벽이나 문이 파손된 경우 등은 세입자가 원상 복구하고 나가야 한다. 

 

세입자 입장에서는 이것이 자신이 과실이나 부주의로 인해 발생한 것이 아니라는 입증을 하기 위해 입주했을 당시 미리 사진이나 동영상을 찍어 놓는 것이 좋다. 

그리고 이와 같은 하자가 이사 전에 발생할 경우, 집주인과 협의를 통해 미리 수리를 하고, 비용을 받는 방법도 있다. 수리를 해 주지 않는 다고 하는 경우, 거주 환경이 지나치게 악화되면, 임대차 계약을 해지할 수도 있다. 

 

사실 어떤 부분까지가 세입자의 과실 때문이고, 어떤 부분이 집주인이 보상해야 하는 부분인지 분쟁이 생기는 경우도 많이 있다. 하지만, 법적으로 이를 집주인이 임의로 해석해서 보증금을 제외하고 주면 안된다. 

보증금을 전부 돌려주지 않았다면, 지연 이자와 손해 배상을 소송을 통해 청구할 수 있다. 

 

세입자 입장에서는 보증금을 전액 돌려주지 않는 부분에 대해서는 시간을 두고 이와 같이 소송을 통해 지연 이자와 손해 배상액을 받을 수 있으니 걱정하지 않아도 된다. 

그리고 집주인의 원상 회복비에 대한 청구는 법적으로 따로 이루어져야 하며, 자신이 과실이 있지 않은데, 집주인이 시비를 거는 경우, 집주인이 소송을 거는 것을 기다리면 된다. 하지만 대부분의 집주인들은 세입자의 책임이라는 것을 완벽하게 입증할 자신이 없으면, 막대한 시간과 비용이 소모되는 소송을 걸지 않을 것이다. 

 

이는 다시 한 번 말하지만 세입자 자신의 과실이 없는 경우를 말한다. 

 

결론

나는 안 그래도 집주인과 마주치는 것 자체도 싫어하고 연락하는 것도 싫어하기 때문에, 웬만한 소모품 교체 이외의 고장이나 하자도 내가 알아서 처리하곤 했었다. 

집주인 입장에서는 최대한 수리비를 적게 나와 함께 부담하려고 노력할 것이고, 나는 언쟁에 시간과 노력이 소모되는 것을 너무 싫어하기 때문이다. 

하지만 어떤 사람들은 자신의 정당한 비용을 청구받고, 집주인의 잘못된 부분을 개선해주려고 하는 경우도 있을 수 있다. 

 

아무리 손해 배상액을 받는다고 해도 나의 시간과 보이지 않는 노력들, 스트레스 등을 보상해 줄 수는 없기 때문에, 가능한 한 집주인과의 분쟁은 피하는 것이 좋다. 

옛말에  '좋은게 좋은거다'라고 집주인도 분쟁이나 소송 등을 피하려고 할테니, 분쟁을 피하고, 빠른 협의점을 찾아 똥을 피하는 것이 오히려 나에게 이득일 수 있다.