전세 사기 피해 예방 / 대처 방안 2화

전세 사기가 기승을 부리고 있다. 보통 경제적 부담을 줄이기 위해 월세에서 전세로 많이 전환을 하곤 하는데, 계속해서 피해자들이 속출하고 있는 것이 안타까웠고, 나 또한 전세집에서 거주하고 있기 때문에 이에 대한 공부를 확실히 해야 한다는 생각이 들었다. 

그래서 전세 사기 피해 사례들과 유형들에 따른 대처 방안을 살펴보았다. 

전세 사기 피해 예방 / 대처 방안 1화 (tistory.com)

전세 사기 피해 예방 / 대처 방안 1화

위의 1화 포스팅에서는 대부분의 경우, 간단하게 등기부 등본 확인과 임대인의 대한 확인이 제대로 이루어지면 피할 수 있는 경우가 많았다. 

계속해서 2화로 다른 전세 사기 사례 유형들과 대처 방안에 대해 살펴보도록 하겠다. 

전세 사기 대처 방안

1. 계약한 직후 

이전 1화에서 전세 사기 대처 방안을 살펴보고, 조심할 만큼 조심을 했는데, 계약을 완벽히 진행했다고 해서 방심을 늦추면 안된다. 

등기부 등본상 근저당이 없거나 적고, 이사를 한 후 최대한 빨리 전입 신고와 함께 확정일자를 받은 세입자더라도 사기에 휘말릴 수 있다. 

입주일날 즉, 전입 신고 당일 임대인이 새로운 임대인에게 소유권을 넘겨서 집주인이 바뀌고, 그 새로운 집주인이 전입 신고날 이 주택으로 주택 담보 대출을 과도하게 받는 경우도 있다. 전입 신고와 확정 일자는 익일부터 대항력이 생기는 잘못된 법의 허점때문에 이를 이용하여 사기를 치는 것이다. 

그러나 주택 담보 대출의 경우에는 당일에 효력이 생기기 때문에, 후에 경매로 넘어간다면, 은행이 역시 우선 순위로 변제를 받기 때문에 전세금을 반환받지 못할 수가 있다. 

 

이렇게 작정하고, 당일 사기를 저지르는 경우는 사실 피하기 쉽지 않다. 이사일에는 정신이 하나도 없고, 시간 또한 없기 때문에 이를 실시간으로 변화하는 것을 확인하는 것은 사실 불가능하다. 

그렇기 때문에 조금이라도 피해를 줄이려면, 잔금을 치루기 이전에 등기부 등본을 한번 더 확인하고, 2~3일 후에도 확인하는 것이 좋다. 작정하고 치는 사기 자체를 피할 수는 없을 수도 있지만, 그래도 최대한 노력을 기울이고, 이를 빨리 인지할 수 있도록 하는 것이다. 

 

또한, 이전에 계약서 작성 팁과 관련된 포스팅에서도 언급했지만, 특약 사항에 계약 체결 익일까지, 소유권 변경이나 근저당 설정 등의 변경이 이루어지지 않아야 한다는 내용을 달 수 있다. 

 

2. 입주한 이후

입주한 이후에 집주인이 사기를 의도하지 않더라도, 국세, 지방세나 월급을 체납하는 경우로 주택이 경매에 넘어가는 경우도 있다. 

 

이 경우, 집주인은 이러한 부분에 대해 고지하지 않기 때문에 갑작스럽게 문제가 발생할 수 있다. 

이로 인한 피해를 줄이기 위해서는 임대인의 동의를 통한 미납 국세 열람 제도를 활용하여, 이를 확인할 수 있다. 또한, 사회 보험 완납 증명서 및 납세 증명서 등을 요구할 수도 있다. 

 

하지만, 자신이 문제가 있는 집주인들은 그 큰 규모를 달성하기 이전에 자신이 문제가 있다는 것을 알고 있기 때문에 위와 같은 서류들을 발급하는 데에 동의를 해주지 않을 가능성이 크다. 

그리고 입주 후에 이와 같은 체납 문제와 임금 체불 문제가 발생하는 것을 실시간으로 확인하기 어려우며, 이를 거주 기간 동안 계속적으로 확인하는 것은 현실적으로 불가능하다. 

 

그렇기 때문에, 이 피해는 집주인이 의도하지 않았다고 하더라도 집주인의 문제이며, 오히려 대처할 수 없는 큰 사기 사례에 속한다고 볼 수 있다. 

내가 봤을 때에는 이러한 경우에 대처해서 위와 같은 서류를 달라고 요구하는 것에는 무리가 있고, 전세 보증금 반환 보증 등을 통해 피해를 줄이려는 노력 정도는 할 수 있다. 

 

3. 계약 기간이 끝난 후 

계약 기간이 끝난 후, 이사와 동시에 보증금 반환이 이루어지는 것이 당연하지만, 악덕 집주인들은 이를 지키지 않고, 다른 세입자들이 들어오면 그 돈으로 준다는 경우가 공공연히 있다. 

자신의 자본금이 적고, 전세금과 은행 대출금을 통해 이의 대부분을 충당하는 갭투기의 경우에는 이러한 경우가 많이 있다. 

 

그러나 다른 세입자들이 들어오면 그 돈으로 보증금을 반환한다는 말은 법적인 근거가 전혀 없다. 단순히 악덕 집주인이 아니라 사기 사례에 위와 같은 내용을 넣은 것은 보증금 반환이 즉시 이루어지지 않는 경우, 다음 계약에 영향을 끼치고 막대한 비용과 노력이 소모되기 때문이다. 

 

이렇게 보증금 반환이 이루어지지 않고 미뤄지는 경우, 가장 먼저 내용 증명을 보내서 집주인에게 고지를 해야 한다. 

또한, 임차권 등기 명령을 신청하여, 내가 다른 곳에 전입하더라도 대항력을 유지할 수 있도록 해야 한다. 또한, 지급 명령을 신청하고, 이 때에도 보증금 반환이 이루어지지 않으면 소송으로 가야 한다. 

 

집주인 입장에서는 자신에게 좋을 것이 전혀 없기 때문에 최대한 빨리 보증금을 반환할 것이다. 그렇지 않은 경우에는 소송에 가더라도 시간과 비용이 상당히 소모되지만, 당연히 승소를 하게 되고, 소송 관련 비용 배상이 이루어지기 때문에 문제가 되지 않는다. 하지만, 소송 자체는 세입자에게도 집주인에게도 상당한 시간과 비용이 소모되는 스트레스 받는 과정이니, 최대한 피하는 것이 좋다. 

 

결론

1화에서는 간단하게 가장 기본적인 등기부 등본 확인과 임대인 확인이 제대로 이루어지면 사기 피해를 방지할 수 있었다. 

하지만, 2화는 달랐다. 

계약한 직후 이사일 전입 신고날 사기를 작정해서 치는 경우, 입주한 이후 체납과 임금 체불이 이루어지는 경우, 보증금 반환이 제대로 이루어지지 않는 경우는 사실 세입자가 할 수 있는 것이 많이 없었다. 

아무리 이에 대처하고 노력한다 하더라도 한계가 있고, 피해를 고스란히 당할 수밖에 없다. 

 

이러한 부분에 대해 너무 화가나고, 안타깝다. 사실 집주인 입장을 세입자들이 하나하나 걱정해주고, 이해해줄 필요는 없다. 

위와 같은 대처 방안들도 현실적으로 한계가 있고, 우리는 부동산 계약에만 집중하는 것이 아니라, 사회 생활을 하는 직장인들이기 때문에 체감되는 피해는 더욱 더 크다. 

다만, 피해를 받더라도 이와 같은 노력들을 통해 피해 규모를 조금이나마 줄일 수는 있다. 

 

가장 중요한 것은 전세 사기 가해자들이 의도하건 의도하지 않건 사기를 저질렀으면, 그에 따른 처벌의 강도를 지금보다 훨씬 더 늘리는 것이라고 생각한다. 이와 같은 전세 사기범들 때문에 사람들은 극단적 선택 또한 많이 하는데, 고작 3~4년의 징역이 나오는 것은 상당히 잘못되었고, 입법부, 사법부, 정부 모두 큰 책임이 있다고 생각한다.