묵시의 갱신 한번에 이해 - 묵시의 갱신, 효과와 해지, Q&A

세입자로 살면서, 계약이 끝날 때마다 정확하게 이사를 다니기란 쉽지 않다. 보증금이나 전세금을 돌려받기 위해 가장 깔끔한 방법은 계약이 끝나는 날에 정확하게 이사를 하는 것이다.

하지만, 보통 2년에 해당하는 계약 기간마다 이사를 다니기란 쉽지 않고, 새로운 집을 구하지 못하거나, 현재 집이 마음에 드는 경우 계약을 갱신하고 싶다는 생각이 든다. 

 

이전에 법이 변경되었기 때문에, 묵시적 갱신의 정확한 의미와 법적으로 허용 가능한 범위에 대해 인지할 필요가 있다고 생각해서 이에 대해 포스팅을 진행해 보도록 하겠다. 

묵시의 갱신이란?

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월전까지 통지하지 않은 경우도 같다. ('주택임대차보호법' 제6조 제1항 부칙<법률 제 17363호, 2020.6.9.>제2조)

 

- 계약 기간이 끝나고, 임차인이 갱신을 원하지 않으면, 저절로 계약이 해지된다. 

- 계약 기간이 끝나고, 임차인이 갱신을 원한다면, 묵시적 갱신을 하면 된다. 

- 임차인 입장에서 묵시의 갱신은 가만히 있으면 저절로 갱신되나, 최소 2개월 전까지 임대인으로부터 갱신 거절의 통지나 계약 조건 변경의 통지를 받으면 갱신이 되지 않는다.

 

- 따라서, 임차인 입장에서 묵시의 갱신을 원하는 경우, 2개월 전 거절 당할 위험성을 줄이고, 미리 이사를 준비하기 위해서는 집주인과 상의를 미리 하는 방법이 있고, 위험성을 있어도 상관 없다면 거절 당할 각오를 하고 가만히 있어도 된다. 

- 웬만한 집주인들은 공실 기간을 줄이기 위해 오히려 계약 연장을 원하는 경우가 많으나, 계약 조건 변경을 위해 그렇지 않은 경우도 있다. 

- 2개월이 아닌 계약 1개월 반 전 임대인이 묵시적 갱신 요구를 거절하는 경우, 효력이 발생하지 않는다. 

 

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ('주택임대차보호법' 제6조의3 제1항 본문, 제6조 제1항 전 및 부칙)
임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신을 할 수 없다. ('주택임대차보호법' 제6조 제3항)

 

- 임차인이 월세를 두 번 이상 밀렸거나, 부정한 이득을 취하거나, 파손 등의 문제가 생긴 경우, 임대인이 묵시적 갱신을 거부할 수 있다. 

- 하지만, 위와 같은 문제가 없는 경우 법적으로는 정당한 사유가 없으면 묵시의 갱신을 거부할 수 없다. 임차인 입장에서는 유리하다. 

- 다만, 위의 문제가 아니여도, 건물을 철거, 재건축하거나, 임대인, 임대인의 직계존속, 직계비속이 실제 거주를 한다고 하면 이를 거부할 수 있다. 이를 후에 확인하기는 어렵기 때문에 임대인이 위와 같은 이유로 묵시의 갱신을 거절한다면, 악덕 집주인이라고 생각하고, 그냥 분쟁을 피하고 이사를 가는 것이 낫다. 

 

묵시의 갱신의 효과

주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 
즉, 보증금과 차임도 종전과 똑같다. 
주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속 기간은 2년이다. ('주택임대차보호법' 제4조 제1항 및 제6조 제2항)

 

- 묵시의 갱신은 이전 보증금과 차임을 동일하게 지속하는 것이며, 존속 기간은 2년이니, 계약 기간이 2년 더 연장된다고 보면 된다. 

- 계약 조건이 변경되는 경우 묵시의 갱신이 아니라 합의에 의한 계약 갱신이 이루어져, 재계약이 이루어지는 것이다. 

 

묵시의 갱신의 해지 

주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차 기간을 요구 할 수도 있다. ('주택임대차보호법' 제4조 제1항 및 제6조의2 제1항)
임차인이 임대차 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 

 

- 임차인은 묵시의 갱신을 통해, 계약 기간이 끝나고도 2년을 더 거주할 수 있다. 

- 임차인은 묵시의 갱신이 이루어진 이후, 언제든지 이를 해지할 수 있으나, 집주인이 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생된다. 

- 즉, 임차인은 묵시의 갱신을 한 후, 2년 사이에 아무때나 해지가 가능하나, 해지한다고 통지를 하고, 집주인이 통지를 받은날로부터 최대 3개월 이후에 나갈 수 있다. 

- 그 전에 나가고 싶을 경우 집주인과 원만한 협의를 통해, 계약 해지를 원한다고 하면, 3개월 이전에 나갈 수 있다. 하지만, 집주인과의 분쟁이 생긴 경우 3개월을 기다려야 한다. 

 

결론

8번의 이사 과정 중 묵시의 갱신을 거절하는 집주인은 단 한번도 없었다. 아마, 내가 월세를 밀리거나, 문제를 발생시킨 적이 없고, 집주인 입장에서는 계약 기간을 늘리는 것이 이득이 될 수 있기 때문이다. 

하지만, 여전히 계약 기간이 끝날 시간이 다가오면, 괜히 불안해지곤 한다. 이는 자신이 매매를 통해 집을 마련하지 않은 경우라면 당연히 생길 수 있는 불안이다. 

 

자신이 원하는 조건의 집을 빠르게 구하기 어려울 수도 있고, 이사 준비 과정도 복잡하기에, 연락을 하기 싫어도 계약이 끝나기 몇개월 전에는 집주인과 상의하는 것이 베스트이다. 

그래야 후에 더 좋은 조건의 집을 구할 수 있고, 분쟁을 막을 수 있다. 

그리고 법적으로 문제가 없는 경우여도, 분쟁이 한 번 발생하면, 시간과 노력이 많이 소모되고, 스트레스가 극에 달하기 때문에, 웬만하면 좋게 마무리를 짓는 것이 좋겠다.