전세 사기 방지를 위한 임차인에게 유리한 특약 사항

전세 사기가 계속해서 기승을 부리고 있고, 언론에는 전세 사기 피해자들이 극단적인 선택을 하는 사건과 전세 사기 사례들에 대해 다루고 있다. 

나는 10년 넘게 자취를 해서 월세와 전세 형태의 거주를 해 보았지만, 이 과정에서 분쟁이 발생하거나, 사기를 당한 적은 없다. 이는 월세의 경우 보증금이 소액이기도 했고, 대부분 2년 정도로 짧은 거주 기간을 가졌기 때문이기도 했다. 

 

하지만, 막상 사기를 당한 사례들을 살펴보면, 계약을 하고 입주를 하는 당일이나 한 달이라는 짧은 기간에도 다양한 방식으로 사기가 이루어진다.

즉, 내가 조심한다고 해도 똑똑한 사람들도 당할 수밖에 없는 허점을 노려 조직적으로 사기를 치는 사기꾼들이 많이 있다. \

 

이전에 집 계약과 관련된 포스팅을 진행하면서, 계약 시 주의 사항에 대해서 정리했었는데, 이 내용 가운데에 '특약 사항'이라는 것이 있다. 

부동산 계약 시 주의 사항, 계약서 작성 시 체크 리스트 (tistory.com)

부동산 계약 시 주의 사항, 계약서 작성 시 체크 리스트

특약 사항은 보통 임대인이 성격에 따라 다양하게 설정을 했고, 나는 그것을 확인하는 입장이었는데, 전세나 매매의 경우에는 계약서상 특약 사항이 나를 보호해 줄 수 있다는 것을 알았다. 

 

그래서, 계약서 작성 시 임대인과 협의하여, 나에게 유리한 특약 사항을 어느 정도 기재해 놓는 것도 도움이 된다. 

임차인에게 유리한 특약 사항에 대해 살펴보도록 하겠다. 

임차인에게 유리한 특약 사항

1. 잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부 등본을 그대로 유지한다. 

부동산 계약 시 등기부 등본이 안전하다고 생각할 수 있는데, 요즈음에는 잔금을 치르는 입주 당일 등기부 등본상 내용을 변경하는 사기의 경우도 있다고 한다. 

 

대항력은 입주와 더불어 전입 신고를 한 익일부터 효력이 발생하기 때문에, 이와 같이 입주 당일에 변경을 하는 것이다. 

전입 신고를 이사 후 최대한 빠르게 하라고 언급했었는데, 이와 같이 사기를 칠 경우 법이 잘못되어, 사기 피해를 고스란히 받을 수밖에 없다. 

 

그래서 특약 사항에 위와 같이 '잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부 등본을 그대로 유지한다.'라는 조항을 만들 경우, 조금이나마 이 피해를 피할 수 있다. 

 

2. 임대인은 임차인의 전세 보증금 대출에 적극적으로 협조하며, 대출 불가 시 계약금은 반환하고, 계약을 취소한다. 

사실 위와 같은 내용은 임대인이 특약 사항으로 넣는 것을 거절할 수 있다. 완전히 임차인에게만 유리한 특약 사항이기 때문에, 임대인이 아쉬운 입장이 아니라면 이를 거절할 수도 있다. 

전세 자금 대출을 진행할 경우에 임대인의 동의가 필요하고, 대출이 안되는 경우도 있기 때문에 계약금 손실을 막기 위해 이를 설정할 수도 있다. 

 

하지만, 임대인의 성격이 꽉 막힌 경우나, 나이가 지긋하신 경우에는 기분이 나빠서 계약을 안하겠다고 하는 경우도 있으니 , 잘 돌려 말해보는 것이 좋다. 

 

3. 보증금은 계약 만료와 함께 즉시 반환한다. 

이전에 보증금과 전세금은 당연히 계약 만료와 함께 즉시 반환되어야 하는데, 이를 지키지 않는 집주인이 많이 있다. 

새로운 세입자가 들어오면 그 금액을 받아서 입금해 준다는 경우인데, 이는 이미 집주인이 갭투자를 통해 임대업을 하고 있고, 현금이 없다는 것을 의미한다. 

 

이사를 할 때, 주어진 자본금에 전세 자금 대출, 신용 대출까지 영끌을 해서 잔금을 치르는 경우가 많기 때문에, 보증금이 제 때 반환되지 않는다면 세입자는 막대한 금전적 피해와 스트레스를 받을 수 있다. 

 

따라서, 이를 막기 위해 다음과 같은 특약 사항을 작성해 놓을 수도 있다. 

이를 거부한다는 것은 당연히 지켜야 할 보증금 반환을 나중에 한다는 것이므로, 매물이 아무리 좋더라도, 후에 발생할 금전적 피해와 스트레스를 막기 위해 계약을 하지 않는 편이 나을 수 있다. 

 

4. 임대인은 계약 기간 도중 매매 계약을 체결하기 전 반드시 현 임차인에게 해당 내용을 고지해야 한다. 

사기를 치려는 것이 아니더라도 임대인의 사정에 의해 계약 기간 도중 매매 계약을 체결할 수도 있다. 

하지만, 계약 자체는 기존 임대인과 체결된 것이므로, 관련 사항에 대해서도 임대인만이 정확하게 인지하고 있다. 

매매 계약이 이루어지고, 소유권이 이전되었는지 세입자는 매번 확인할 수 없고, 실시간으로 알 수 없기 때문에, 기존 임대인은 당연히 매매 계약을 체결 할 때 이를 통지해야 한다. 

 

이를 특약 사항으로 넣은 것은 이를 통지하지 않는 악덕 집주인들이 있기 때문이다. 

이와 같은 경우를 막기 위해서 이러한 특약 사항을 넣어 놓을 수 있다. 

임차인은 새로운 임대인을 신뢰할 수 없으면, 계약 승계가 불가능하고, 임차인은 이를 거부할 수 있는 권리가 있어 임대차 계약 종료가 가능하다. 

 

5. 임대인은 국세, 지방세, 근저당권 등 체납 사실이 발견되면, 이전까지 체납액 전부를 상환하며, 이를 어길 시 계약을 무효화하고, 전세 보증금을 반환한다. 

임대인들은 보통 100% 현금으로 임대업을 하지 않는다. 대부분 대출을 max로 해서 이를 진행하기 때문에, 여러 요인들에 인해 체납이 발생할 수 있다. 

 

국세, 지방세 등의 체납이 발생하거나 근저당권이 과도해지고, 지급 불능이 올 경우, 1순위로 은행이 이를 가져가게 되고, 경매에 매물이 헐값으로 팔리더라도, 내 돈을 즉각적으로 회수 할 수 없는 위험성이 생긴다. 

그렇기 때문에, 이와 같은 특약 사항을 달아놓으면, 조금이나마 법적 효력이 생길 수 있다.

 

물론, 이미 지급 불능인 임대인에게 즉각적으로 보증금을 회수 할 수 없을 가능성이 높고, 여전히 1순위는 은행이겠지만, 피해를 조금이나마 방지하려는 노력으로 이와 같은 특약 사항을 달아놓을 수 있다. 

 

결론

사기꾼들이 사기를 치려고 하면 법의 허점을 파고들기 때문에, 이와 같은 특약 사항을 다는 것이 사기를 100% 방지할 수는 없다. 

또한, 특약 사항을 지나치게 많이 넣는다고 하면, 꽉 막힌 집주인들은 기분이 상해서 계약 자체를 거부할 수도 있다. 

그러나, 다르게 생각해보면, 그런 이유로 화를 내는 집주인들과 계약을 유지하는 것은 이후 계약 기간에도 분쟁이 발생할 가능성이 높다는 뜻이다. 그러니, 아무리 좋은 매물이더라도 이를 포기하는 것이 나을 수도 있다. 

 

"제 친구가 전세 사기를 당해서 너무 걱정되니, 이와 같이 특약 사항을 넣어도 될까요?" 이런 식으로 양해를 구한다면, 이해해줄 여지가 있다. 

전세금은 자신이 가진 돈을 뛰어넘어 대출금까지 모두 끌어오는 것이기 때문에, 큰 돈을 한순간에 잃을 위험성이 높으니, 이와 같은 특약 사항을 적극적으로 활용해 보는 것이 바람직하다.